マンション売却の流れは大まかに以下の流れになります。
２．媒介契約を結ぶ
３．マンション売却活動
４．内覧
５．マンション売却
６．ローン残高がある場合はその支払い
７．マンション売却後の税金の支払い
では順を追って1つずつ説明していきます。
１．マンション査定依頼
マンションの売却で先ず最初に何から手を付けていいのか悩んでしまうものです。初めてマンションを売却する人もそうでない人も、流れは大体一緒となります。
マンションを売却すると決めたら、まずは査定依頼を最初に行います。広告などで適当な不動産に査定依頼の連絡をしてしまうのは少々危険です。
１社にしか査定を依頼しないと本当のマンションの価格が分からず、損をしてしまう恐れがあります。マンションの査定というのは今後マンション価格に大きく響くのでここは焦らずじっくりと情報収集を行うことが大事なのです。
一括査定サイトは、インターネットで簡単に査定を依頼することができる便利なwebサイトです。利用するサイトにもよりますが、登録している不動産会社は１０００社以上が多く有名な会社から地域密着型の不動産会社までさまざまです。
査定には訪問査定と机上査定の2種類がある
そして全国の不動産を最大５～６社から選べるようになっていて、
サイトによってはwebだけで完結することができる机上査定。
実際に不動産会社に来てもらって
実物を見てから金額を出してくれる訪問査定の２種類があります。
信憑性の高いのは後者になりますが、忙しくて中々訪問査定に付き合えないという方はおおよその住所や築年数、間取り、専有面積などを入力して机上査定を行うだけでも、マンションの大体の価格を把握できますよ。
最大で５～６社依頼することができる査定ですが、これは同時に何社ともやり取りをしなければならないのでとても大変です。
ですので、先ずは３社くらいを目安に気になった不動産会社や知っている不動産会社などに査定依頼をしてみるとスムーズです。
同時に何社とやり取りをするのがあまり気にならないという方は是非沢山の不動産会社に査定をお願いしてみてください。多ければ多いほど、より具体的な査定額を知ることができます。
査定は、マンションの相場を知ることができるだけではなくもしかしたら査定以上の金額で取引される可能性も秘めているためとても大切な工程になります。
どの不動産会社も、査定額がピッタリ同じという事はあまり無いので、数百万の差が出てくることもあります。そして、何社にも査定をお願いすることによって、売主が納得できる価格でマンションを売却することができるので是非同時に何社にも査定を依頼してみてください。
査定は、ついつい近所の不動産会社に依頼してしまいがちですが大事なマンションを売却するので少しでも高く売るためには全国の不動産会社に査定をお願いして、納得できる査定額で売却したいものですね。
【訪問査定】
訪問査定は、その名のとおり査定を依頼した不動産会社の担当者が実際にマンションまで訪れて、間取りや面積、住所などでは知ることのできないマンションの現状も含めて査定をしに来るというものになります。
この訪問査定でチェックされる項目はとてもこまかくて、
・水回りの状況
・マンションの外装、建具や内装の様子
・図面にはない細かな収納場所
・近隣の環境（雰囲気や音など）
などを確認しに来ます。
ここで大切なのは、査定時にお部屋の状況が大荒れだとこれだけで査定額が下がってしまうため、訪問査定の日時が決まったらできるだけお部屋の大掃除をしておくとプラスポイントにもなります。とくに水回りや玄関、ポーチなどなど。生理整頓も忘れずに行いましょう。
【机上査定】
机上査定は、その名のとおり全てをパソコンで完結することのできるマンション査定のことをいいます。自宅にいながら、マンションの専有面積や住所、築年数、間取りなどを入力するだけでおおよその査定価格を算出することができるので、自宅が一体どのくらいで売れるのか？
ちょっと気になったときにも気軽に査定を依頼することができる便利な査定方法となります。
机上査定は、訪問査定に比べると”おおよそ”の金額しか知ることができないのが最大のデメリットになってしまうのですが、机上査定は直接不動産会社と顔を合わせることがなく、しかも２４時間いつでも好きなときに査定依頼ができるようになっているのでとても気軽に利用出来る査定方法で忙しい方にも人気があります。
おおよその金額しか分かりませんが、大体このくらいの金額で売れると知った後に、訪問査定を利用する方法もお勧めです。
机上査定を依頼し、再度同じ不動産会社に連絡をして実際に訪問査定に来てもらい、より一層具体的な査定額を算出してもらうとマネープランも立てやすくなります。
※気軽に査定できてとても便利な机上査定ですが、どこの不動産一括査定サイトでも出来るわけではないので、注意が必要です。
イエウールの机上査定はとても便利で気軽に不動産査定を行えるうえに、強引な査定などもなく全てをWEB上で完結させることが出来ます。
２．媒介契約を結ぶ
マンション査定で、大体の査定額を出してもらったら今度は販売～引渡しまでお付き合いをすることになる不動産会社を決定していきます。
ちゃんと最後まで責任を持って仕事をしてくれそうか？
この担当者だったら信用できるだろうか？
この人とは気が合うかどうか？
などさまざまな条件で「ココ」という不動産会社を決めたら、その不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約は大きく分けて３種類ある
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の３種類となります。
それぞれ特徴が異なるので、自分に合った媒介契約を選ぶことが大切です。
一般媒介契約とは
いくつもの不動産会社と同時に仲介依頼ができる媒介契約。
自分で見つけてきた買い手（知人や親戚などと交渉する場合も含めて）とも不動産会社を通さずに売買ができるという方法です。
最終的には１社を選ぶのですが、一般的に一番の有力購入者を紹介した不動産会社を選ぶ方が多いようです。
契約有効期間は法令上の制限はないものの行政指導では３ヶ月以内。複数の不動産会社に依頼することで入り口を広げることができるので、買主を探しやすい特徴があります。
専任媒介契約とは
１社との契約になります。
自分で探してきた買い手との直接契約も可能。契約有効期間は３ヶ月以内となります。
専任媒介契約をした物件はレインズに登録しなければならず、２週間に１回以上の頻度で売主に報告する義務があります。１社とのやり取りなので、売主は気が楽でもあります。また、１社との契約で他社に契約を持っていかれることもないので割りと力を入れて宣伝してくれる契約。
専属専任媒介契約とは
１社との契約になります。
自分で見つけてきた買い手とは依頼した不動産会社を通して取引することが義務付けられています。
専属専任媒介契約をした物件はレインズに登録しなければならず、１週間に１回以上の頻度で売主に報告する義務があります。
こちらも１社とのやり取りなので、売主にとっては気が楽です。こちらも専任同様に力を入れて宣伝をしてくれます。
媒介契約は、自分が希望している仲介サービスや手数料などについてしっかりと明確にするための大事な契約となります。
契約期間は一般・専任・専属専任いずれも３ヶ月以内となりますが、その３ヶ月で契約が決まるということも多いので是非ここは面倒くさがらずにどの媒介契約が自分にピッタリなのか吟味してしっかりと自分に合った媒介契約を選んでみましょう。
３．マンション売却活動
媒介契約を結んだら、不動産はマンションの売却活動を行います。
このマンション売却活動では一体どんなことをするの？と疑問に思う方も多いかもしれません。
一口にマンション売却活動と言ってもその方法は不動産会社によりけりです。マンションを売るために不動産会社はあの手この手で販売活動を行っています。
レインズもその１つです。
専任媒介契約と専属専任媒介契約を結んだ物件はレインズへの登録が義務付けられています。
このレインズも物件を紹介するためのシステムで、レインズは全国各地の不動産情報がインターネットで紹介されます。また、契約した不動産会社のホームページでも物件を紹介します。
このほかにも、ダイレクトメールの発送、新聞やポストの折込チラシ、ポスティング、不動産業者への物件の紹介、オープンハウスの開催、不動産会社各店舗でのパネル展示、不動産ポータルサイトへの掲載、セミナーや相談会などで来場者へ案内、マンションの購入を希望する方への紹介などさまざまです。
専任媒介契約と専属専任媒介契約を結んだ売り手には、定期的にメールや文書などを通じて状況報告が義務付けられています。
（専任媒介の場合２週間に1回以上・専属専任媒介の場合１週間に１回以上）
そのため、マンション売却活動を行ってどんな反応があったのかなどを定期的にチェックすることができるためこの２つの媒介契約は安心して丸投げすることができます。
また、一般媒介契約を結んでも不動産会社によっては定期的に報告してくれるところもあるので、こちらは契約した不動産会社に問い合わせてみると安心です。
この”報告”には、広告活動の状況や、周辺の売り出されている物件の状況、サイトのアクセス状況、今後の販売活動の内容や計画等こちらも不動産会社によって報告内容もそれぞれ異なりますが、報告してくれることによってマンションの売却活動が一体どんな風に進んでいるのかなどの進歩状況をすぐに分かるようになっています。
マンションの売却活動にはさまざま種類ややり方があり、インターネットの活用やチラシの活用など入り口を広げておくことで買い手も見つかりやすくなります。
マンション売却活動をしていると、内覧を希望するお客さんも多く訪れることになります。
そういう場合は、売り手の強力も必要になるのでお部屋や水回りは定期的に綺麗にしておくといつでも内覧者を迎え入れることができるのでバタバタしないでも済みます。
４．内覧
販売活動を行っていると、「実際に物件を見てみたいです」という内覧希望者が現れます。
この内覧希望者が将来の買い手となることもありますので、「マンションを売ってやる」というスタンスではなく「マンションを購入してくれるお客様」といったスタンスで迎え入れるようにしましょう。
マンションの内覧では、周辺環境・実際の間取り・水回りやお部屋のチェック・施設や建具などのチェックから、日当たり、図面のチェックなど本当に細かいところまでチェックします。
棚や引き出しなど開けられる場所は全て開けられるため、できるだけお部屋やこまかいところも綺麗に掃除しておくと良いですね。
また、内覧ではいろんなことを聞かれます。
ここでうそをついてしまったり、隠し事をすると後々のトラブルにも発展する恐れがあるので聞かれたら素直に答えるようにしたいですね。
また、一回の内覧でこまかいところまで全てチェックすると大体１組１時間～２時間ほどの時間が掛かります。
更に見つかった不具合などは施工会社の担当者や不動産会社とこまかくチェックしたり確認するので、１組３時間ほど掛かると思っておくと良いかもしれません。
５．マンション売却
内覧が終わり、売買条件で合意すると今度はマンション売却の手続きを行います。
ここまでに諸条件を十分確認する必要があるので、マンション売却までにはかなりの時間を要することになります。
物件の重要事項について買い手に説明する為に”重要事項説明”に立ち会ってもらい、不動産売買契約書を締結。
この時、買主から手付金を預かることになります。
そして、この不動産売買契約の締結が終わったら買主への引渡しの準備に入ります。
現在他の物件に済んでいる場合、公共料金の清算から引越し、残債がある場合は融資を受けている銀行などに申し出て抵当権抹消の手続きを行います。違反した場合の罰則などもあるのでこちらは不動産会社と一緒に準備を進めていくので安心です。
物件の買い換えの場合は、売却した代金を次の物件の購入資金にすることも多いのですがこの場合は一時的な住まいを用意したり物件売却の買主側の入居するスケジュールの確認などを行っていくのでかなりこまかい手順になります。
もちろん、こちらも不動産会社に任せられるので安心してお任せすることができます。そして、所有権移転の申請を行います。
残債があり、マンションを売却したお金で返済をする場合も抵当権抹消を一緒にお願いできることもあるのでこちらも事前に聞いてみると安心ですね。
６．ローン残高がある場合はその支払い
住宅ローンの残高がある場合のマンション売却は、一度買主側からマンション売却代金の残金を受け取った後司法書士の先生に所有権移転の申請を行っていきます。
ここで、マンション売却金でローン残高を清算する場合も抵当権抹消も一緒に手続きしてもらうことができます。
そして、ローン残金の受け取り申請が完了となると、今度はマンションの鍵を渡して物件の引渡しとなります。
ただ、マンションを売却した際にこの売却金でローンを完済できることが大切です。（自己資金をプラスすればローンを完済できるという方法も問題ありません）。
売却代金が、ローンの残高を下回ってしまうとオーバーローン状態になりマンションを売却したくてもできないという事態も発生します。
こちらは事前に確認することができるので、マンションを売却してその売却した代金でローン残高がどうなるのかを事前に知っておくと良いですね。
因みに、マンション売却がローン返済のためだけの場合はできるだけ早めに金融機関に相談しておくようにしましょう。
なんらかの軽減策をとってくれる可能性もあるので、早目に相談しておくと安心です。
そして、オーバーローンになりそうな場合最終的に任意売却という方法もあります。こちらは普通の売却とは異なるので知っておくだけでも違いますよ。
７．マンション売却後の税金の支払い
マンションを売却した際に、マンションを購入した時よりも高い金額で売却できたら所得税＋住民税が課税されます。
また、マンションを売って、購入した時よりも安い金額になった場合でも確定申告を行うとお得になることもあるので、マンションを売却したら利益が出ても損失が出ても必ず確定申告を行うようにしましょう。
マンション売却時の税金計算式
※マンション保有期間５年以上か５年未満かで税率が異なります。
課税長期譲渡取得金額＝譲渡価格－（所得費＋譲渡費用）－特別控除
マンションの売却の税金（５年以上保有）＝課税長期譲渡所得金額×１５％
マンションの売却の税金（５年未満保有）＝課税長期譲渡所得金額×３０％【用語説明】
所得費＝マンション取得に掛かった総額
(仲介手数料なども含みます。リフォームなどの代金もこれに含みます。)譲渡費用＝マンション売却に掛かる費用で、不動産会社に支払う手数料など。
譲渡価格＝マンションを売った金額
マンションの状態によって、特別控除を利用すると税金を安くすることが可能です。
実際に自分が住んでいたマンションは居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除の特例を受けることができるのです。
これは、マンションを売った金額から３０００万円を控除できますよという事になります。
