マンション売却後 買主から受け取れるお金

各種清算金

マンション売却時戻ってくるお金

不動産を売却すると、その物件にかかる固定資産税などの
年税額を引き渡した日から日割り計算をして買主と清算をします。

この年税額は売った物件によって異なり起算日はその契約によるので
不動産会社にしっかり確認をしておくようにしましょう。

修繕積立金や駐車場料金、管理費は戻ってくる

マンション売却の場合、修繕積立金や駐車場料金、管理費など
毎月発生する費用も日割り計算をしてから、買主と清算します。

とくに何もなければ、起算日は一般的に1月1日とします。
修繕積み立て金や管理費などは固定資産税や都市計画税などとは違って
一ヶ月をベースに日割り計算をします。

また、マンションによって管理会社からの引き落とし日が異なるので
ここもしっかり確認をしておきましょう。

固定資産税・都市計画税

マンションを売却するときに、12月31日に売買契約ができれば
固定資産税や都市計画税などの計算もスムーズなのですが中々そうもいきません。

普通、年度の中途半端な時期や日にちに売買契約をして、引渡しとなります。
固定資産税や都市計画税は1月1日時点で所有していた人の元へ
毎年4月~5月初旬頃に納付書が届きます。

中途半端な日にちにマンションの持ち主が変わった場合、
固定資産税や都市計画税は一体どのように計算するのでしょうか。

固定資産税や都市計画税は日割り計算

固定資産税や都市計画税は
日割り計算で公平に双方が負担する”というのが一般的です。
これを”固定資産税の清算”と呼びます。

固定資産税や都市計画税の精算金は1月1日または4月1日を起算日として清算。
引渡しを10月1日とした場合は、4月~9月分を売主が負担して、
10月~3月を買主から精算金として受領ということになります。

この起算日によって売主・買主の負担がかなり異なる上に、
取引をするときに起算日をハッキリ決めておかないと後で揉め事に発展することもあります。

固定資産税や都市計画税の起算日については
不動産売買契約をするときに起算日もしっかりと話し合うことが大切です。

 

マンション売却後 その他戻ってくるお金

火災保険料

住宅ローンを組んでマンションを購入すると、
多くの場合火災保険に加入させられるのですが
この火災保険料は加入した時に一括で支払っているので
マンションを売って途中解約をすると返金されます。

保険期間は一般的に住宅ローン返済と同じ時期・期間で加入します。
そのため、保険期間分の保険料を火災保険契約時に一括で前払いすることが多いのです。

住宅ローンを借りた金融機関が保険金請求権に質権設定
(住宅ローンなどの借入金の担保として事故があった時に
保険金を請求する権利に対して設定されているもの)しているので、
この保険証書は金融機関が持っています。

マンション売却後に火災保険料は返金

マンションを売って火災保険を解約すると
残った契約期間分の保険料が返金されます。
例えば、35年契約で火災保険に入り20年でマンション売却をすると
残り15年分の保険料が戻ってくるのです。
解約する際はまず住宅ローンを借りた金融機関に連絡をしましょう。

銀行保証料

マンション売却時に戻ってくるお金の中に銀行保証料というお金があります。

住宅ローンを使ってマンションを購入する場合、通常は住宅ローン保証を利用します。
ほぼ必須ともいえます。

住宅ローン保証はもし借主が住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合、
借主に変わって返済する保証会社に払うお金のことで、
この保証料があるために借主は保証人を必要としないでも
高額なローンを組むことができるのです。

この住宅ローン保証の利用料というのは、
審査内容や物件代金などによって異なりますが、
一般的にはローンの期間に合わせて数十万~数百万円の保証料が必要になります。

住宅ローン保証料は一括前払いの場合返金される

この住宅ローン保証料を一括前払いをしていると、
住宅ローンを途中で一括返済すると残り期間の保証料が返金されます。

この返金される金額や返金率は
住宅ローンを組んだ金融機関によって異なりますが
多くの場合、返金手続きは抵当権抹消とセットで行えます。

税金

現在の市場ではマンションを売却しても
買った時より高く売れるということは殆どありません。

そのため、マンションを売却すると利益になることよりも、
損失を受ける場合が殆どなのです。

居住用に使用していた物件で
ある特定用件を満たすことによって損益通算を利用することができます。

損益通算は3年間有効

この損益通算とは、1年間にさまざまな所得があって
その一方が赤字になってしまった場合
もう一方の所得から赤字分をマイナスすることができるというシステムです。

そのため、黒字での所得を減らすことができるので
その分の税金を少し減らすことができ、税金が戻ってくるのです。

この損益通算は、1年間で控除しきれなかった場合
3年間の控除を認められているので
マンション売却で損をしてしまった方は是非この損益通算を行いましょう。

譲渡資産の適用要件

・居住用財産の譲渡である事
・譲渡先が個人の配偶者や直径血族、生計を一にする親族などの関係者ではないこと
・譲渡契約締結日の前日において住宅ローンがあること(償還期間10年間)
・所有期間が5年を超えること
となります。

譲渡対価を超える住宅ローンの残高、
居住用財産の譲渡損失の金額いずれか少ないほうを、
損益通算と繰越控除に利用することができます。

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