住宅ローン返済中でもマンション売却はできるのか?

マンションの住宅ローンが残っていても、
そのマンションを売却することは可能です。

借り換えローン

普通、抵当権が住宅ローンの担保として設定されているのですが
マンションを売却するとこの抵当権を抹消しなければなりません。

この抵当権を抹消するためには、
借りていた住宅ローンを完済しなければならないのですが、
完済をしないで買い換えローンを利用してマンションを売却することが可能なのです。

 

住宅ローン返済中のマンションは基本的に完済をしなければ売れない

例えば、住宅ローンの残りは2000万円。
マンション査定額は1500万円。
ここから色々差し引いて1000万円になったけどマンションは売ることができるかどうか。

これは、残債がある状態でのマンション売却というのは基本的にはできません。
残債となる1000万円分は自分で用意する必要があります。

ですが、残債よりも高く売れるようなマンションは問題なく売ることができるのですが
こういった超優良物件はとても珍しく殆どはマイナスになってしまうことが多いのです。

例えば、ローン残高2000万円、
マンション売却価格2000万円=問題なくローン完済で晴れて抵当権抹消!

また、売却価格はローン残高に届かないけど残高分を
自己資金で補うことができるという場合でも問題なく抵当権を抹消することができます。

 

買い換えローン・住み替えローンを検討

次に住む物件が決まっている場合買い換えローンを利用することができます。

買い替えローンを利用すれば、売却を検討している物件に
残債があったとしても住み替えることができます。

ですが、残債が多い場合次に住み替える物件は
できるだけ担保価値の高い物件である必要があります。

この他ににも残債がある場合、所得税や住民税などから
売却した損失分を控除することができる優遇税制を利用することも可能なので、
買い換えローンと同時にこの優遇税制を利用してみるのもお勧めです。

買い換えローンというのは、
現在抱えている債務を1本化することができるというローン。

数あるローンの中でもちょっと特殊な存在でしたが、
現在殆どの金融機関が取り扱うようになった商品で、
ローン資金の用途が自宅の買い換えであることが前提の条件、
この他にも担保不動産評価額よりも多くの借入が可能になるという金融商品になります。

残債があるのに、また新たに住宅ローンなんて損でしかない!
と思われがちですが、実はこの買い換えローンは
住宅ローンを組んだ頃よりも安い金利で借りることも可能なのでお得なことも多いのです。

また、住宅ローンの残債は物件価値が下がってしまう前にできるだけ
早いペースで返すことが大切になります。

オーバーローンの場合税理士や司法書士などの専門化に相談してみるのもお勧めです。

残債があれば買い替えは絶対に無理、と思われてしまいますが
実はローンの残債の金額だけでは買い換えについて
一概にできる・できないとは言えないのも事実なのです。

1000万円を自分で用意しなければならない、
でも用意できないという場合買い換えローンと組み合わせて
自分で用意できない残債分を住宅ローンとして借入をすることもできるのですが、
買い換えローンを検討する金融機関によってはできないところもあります。

不動産会社によっては、売りたいマンションの買い取り保証を行っている会社もあります。
マンションを売却する際に不動産会社を選ぶのですが、
こういった買取保証制度を設けている不動産会社を選んでみるのもお勧めです。

また、買い換えローンには様々な条件があって
借入時の年齢や年収、ローン未払いの有無、
担保になる物件などさまざまな審査対象があります。

買い換えローンは、残債の分を新規住宅ローンに上乗せする分、
借入額も多くなるため審査も厳しくなってしまいます。

この買い換えローンを利用する場合、
マンション売却価格は低めに設定しておいて計画を立てる必要があります。

また、自宅を売却するタイミングと新居購入のタイミングも大事で、
売るほうと買うほうのどちらか難しいほうを優先させて
ローンを組むときのタイミングをできるだけ一緒になるようにしておく必要があります。

売却も購入も同時に行うとかなりの時間や手間も掛かるので、
そういった場合はできるだけ色々お任せできる信頼できる不動産会社を選んでおくと安心です。

残債があったら絶対にマンションは売れないと諦めてしまう前に、
専門家に相談したり買い換えローンなどを検討してみるのもお勧めです。

救済措置をうまく使おう

マイホーム買い換えで譲渡損失が出てしまった人の為の救済措置というものがあって、
このマイホームを買い換えた際の譲渡損失の損益通算および
繰越控除の特例などを利用することもできるので、
マンションを売却した年の確定申告で是非利用してみてください。
この利用にも条件はありますが国税庁でチェックすることができます。